La locazione è il contratto con il quale il “Locatore”, ossia il “proprietario dell’immobile” o più comunemente il “padrone di casa”, si obbliga a far godere un bene immobile ad un altro soggetto chiamato “Conduttore” o “locatario”, per un periodo di tempo determinato e in cambio di un corrispettivo in denaro, nel rispetto di quanto previsto dagli articoli 1571 – 1614 del codice civile, dalla L. n. 431 del 1998 per la locazione ad uso abitativo e dalla L n.392 del 1978 per quella ad uso commerciale. Con riguardo alle principali caratteristiche del contratto di locazione, merita di essere subito evidenziato che si tratta di un contratto "consensuale", in quanto l'iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso, espresso da entrambe le parti al momento del raggiungimento dell'accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa. La locazione, inoltre, è un contratto "a effetti obbligatori", poiché da esso non deriva l'acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l'uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

N.B.: Prima di analizzare le posizioni giuridiche che sorgono in capo alle parti, è bene effettuare fin da ora un chiarimento, poiché, nonostante nel linguaggio corrente si senta parlare quasi sempre di "affitto", con tale espressione il codice civile fa esclusivo riferimento alle ipotesi in cui oggetto del contratto sia una cosa, mobile, immobile o anche un'universalità di mobili (come l'azienda), avente carattere produttivo (si pensi, a titolo esemplificativo, a terreni coltivabili ed esercizi commerciali).

 

Il contenuto del contratto di locazione:

Il contenuto dei contratti di locazione può variare in base alla tipologia contrattuale che le parti, di comune accordo, vogliono porre in essere nell’ambito della loro autonomia negoziale, nel rispetto di alcuni elementi tipici che devono essere sempre presenti, ovverosia: la data di stipula ( che coincide con la data della firma del contratto, a partire dal quale comincia il decorso dello stesso ); l'indicazione dettagliata delle generalità di entrambe le parti (nome e cognome o ragione sociale se si tratta di un'azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita iva, del Locatore e del Conduttore); l'identificazione del bene (ossia l’indicazione specifica dell’oggetto del contratto di locazione, che soprattutto per quanto riguarda gli immobili deve precisare: indirizzo completo, con la puntualizzazione di eventuale scala e piano, l'ubicazione nel comune di pertinenza, i dati catastali dell'immobile (partita, sezione, categoria, zona censuaria, ecc.), i locali e i servizi di cui si compone, oltre alle eventuali pertinenze, e l'uso per cui viene ceduto in locazione (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.); il prezzo del "canone di locazione", che ai sensi dell'art. 1571 c.c., consiste nella somma che il Conduttore si obbliga a versare al Locatore (o a un soggetto da quest’ultimo delegato) allo scadere del periodo concordato (di regola, il mese, il trimestre o il quadrimestre). Generalmente, il canone stabilito nel contratto può subire, nel corso della durata della locazione variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici medi accertati dall'Istat.

Nel determinare il prezzo del canone di locazione le parti devono tener conto che il prezzo concordato per la locazione dell'immobile coincide con il "corrispettivo annuo", escluse le spese.

Le "spese annue", d'altro canto, comprendono tutte le somme dovute per gli oneri accessori connessi, essenzialmente, alle spese per le utenze (acqua, spazzatura, ecc.) e a quelle condominiali (compenso del portiere, manutenzione dell'ascensore, riscaldamento, ecc.), o ad altre voci eventualmente specificate, in genere ripartite addebitando al Conduttore gli oneri relativi all'ordinaria amministrazione e alla fornitura di servizi comuni, prevedendo, invece, a carico del Locatore quelli relativi alle opere di straordinaria manutenzione.

Il prezzo del canone di locazione rappresenta un elemento essenziale del suddetto contratto, che ove non sia stato determinato o non sia determinabile, comporta la nullità del contratto stesso. Ultimo dato che le parti devono necessariamente indicare nel corpo del contratto di locazione è la durata del rapporto, per il quale l’articolo 1573 c.c. prevede un limite massimo di trent’anni, senza prevedere una durata minima dello stesso. Qualora le parti non stabiliscano alcun termine, l’articolo 1574 c.c. disciplina le locazioni senza determinazioni di tempo rinviando alle leggi speciali (L. n. 431/1998 e L. n. 392/1978) emanate in materia, che si occupano di definire i termini di decorrenza.

 

La registrazione

La registrazione è obbligatoria per tutti i beni immobili, indipendentemente dall'importo del canone stabilito dalle parti. L'unico caso in cui non c'è obbligo di registrare il contratto di locazione riguarda i contratti di durata inferiore a 30 giorni durante l'intero anno; in tutti gli altri casi, non registrare il contratto significa andare incontro a pesanti sanzioni per occultamento del canone e mancato versamento delle imposte di registro. Non solo, L'art. 1 della legge n. 311 del 30/12/2004 stabilisce che "i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati".

Dal punto di vista pratico i moduli di registrazione vengono forniti dall'Agenzia delle Entrate e possono essere reperiti direttamente sul sito e, a seconda del tipo di regime scelto, bisogna richiedere un modulo diverso. Il pagamento dell'imposta può essere corrisposto esclusivamente per l'anno o per l'intero periodo della locazione.

È opportuno precisare che in caso di proroga del contratto di locazione è necessario procedere anche al rinnovo della registrazione. Perciò, dopo aver effettuato il prolungamento della durata del contratto, è obbligatorio comunicare all'Agenzia delle Entrate l'avvenuto rinnovo; anche in questo caso, l'imposta può essere pagata per l'annualità o per tutto il periodo di proroga.

 

Altri elementi del contratto di locazione

La “caparra” o “deposito cauzionale” è la somma di denaro che il Conduttore consegna al Locatore, in genere corrispondente a due o tre mensilità del canone, al momento della stipula del contratto a titolo di garanzia del rispetto delle obbligazioni in esso presenti e che dovrà essergli restituita, al termine del rapporto di locazione, salvo la possibilità per il Locatore di trattenerla in caso di eventuali danni all'immobile o mancati pagamenti. La clausola contenente la previsione dell’esercizio della c.d. “cedolare secca”, ex art. 3, comma 11, d.lgs. n. 23/2011 che sostituisce la preventiva comunicazione tramite lettera raccomandata al Conduttore, per informarlo della scelta del regime facoltativo e contenente espressa rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento Istat del canone a qualsiasi titolo.

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Dott.ssa Chiara CERAGIOLI