Il contratto a canone libero

Il contratto a canone libero, disciplinato dalla legge numero 431/1998, è definito “libero” perché le parti possono liberamente determinale la misura del canone. Per quanto riguarda la durata del suddetto rapporto di locazione la legge fissa una durata di quattro anni, prorogabili di altri quattro anni, salvo disdetta di una delle parti, secondo la formula comunemente detta “4+4”, nel quale, in pratica, la seconda scadenza si ha dopo 8 anni dalla stipula del contratto. Dopo la prima scadenza, la rinnovazione per altri 4 anni è automatica, fatta eccezione per due ipotesi:

  1. La prima ipotesi si ha quando, con comunicazione scritta e giunta al Conduttore almeno 6 mesi prima della prima scadenza, il Locatore rende noto al Conduttore il proprio “diniego di rinnovazione” (spesso detto anche “disdetta”). La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell’abitazione a uso proprio del Locatore, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc.. Il Locatore deve precisare la data di rilascio dell’immobile e soprattutto il motivo del diniego in maniera dettagliata e non generica: ad esempio, se il diniego di rinnovazione del contratto è determinato da una ristrutturazione dell’immobile, sarà necessario indicare con precisione i lavori da realizzare, gli estremi dell’autorizzazione edilizia, l’impossibilità di eseguire i lavori stessi se il Conduttore continua a risiedere nell’immobile. In caso di mancata attuazione di quanto indicato nella comunicazione di disdetta, il Locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del Conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione illegittimamente disdettato.
  2. La seconda ipotesi di mancato rinnovo automatico si ha quando il Conduttore si avvale del diritto di recesso (diritto che non spetta, invece, al Locatore). I motivi di recesso del Conduttore possono essere previsti anche dal contratto di locazione. La legge consente comunque sempre il recesso dell’inquilino per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili. Il preavviso va dato al Locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi, a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto.

Il recesso illegittimo dà diritto al Locatore di richiedere il risarcimento dei danni (pari ai canoni non percepiti), previa risoluzione del contratto per inadempimento del Conduttore.

Inoltre, se, alla prima scadenza, il Locatore desidera vendere l’immobile ad una terza persona, al Conduttore spetta il diritto di prelazione sulla casa (salvo casi particolari), la cui procedura per l’offerta è rigorosamente dettata dalla legge. Alla seconda scadenza del contratto (dopo 8 anni):

  1. Se le parti continuano ad eseguire il contratto senza sollevare alcunché, si ha un rinnovo tacito per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile;
  2. Se una delle parti ha interesse a rinnovare il contratto, ma a condizioni diverse, deve comunicare la proposta di rinnovo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

- Chi riceve la proposta di rinnovo:

  • Può accettare la proposta, e così il contratto continuerà con le nuove condizioni;
  • Può rifiutare la proposta, e così il contratto cesserà alla scadenza naturale;
  • Può controproporre diverse condizioni contrattuali, e in tal caso ci sarà bisogno di un’accettazione da parte del primo proponente.

- In ogni caso la risposta va data mediante lettera raccomandata da inviare alla controparte entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo (in mancanza di risposta ilcontratto si intende cessato).

Con riferimento alle locazioni abitative a canone libero, che deve avere la forma scritta a pena di nullità, questo tipo di contratto non può riguardare tutti gli immobili e sono tassativamente esclusi da questo tipo di regime:

  • Gli immobili di pregio: trattasi degli immobili vincolati, accatastati come A/1, A/8, A/9, per i quali vale la disciplina del codice civile;
  • Gli alloggi dell’edilizia popolare pubblica (c.d. “case popolari”);
  • Le case di villeggiatura, adibite a foresteria o per usi transitorii,
  • Gli immobili che non costituiscono abitazione (garage, cantine, ecc.).

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Il contratto convenzionato

C'è poi il contratto convenzionato, disciplinato dalla legge numero 431/1998, per il quale si prevede solo una durata minima, che è quella triennale, con rinnovo automatico biennale alla scadenza se le parti non si accordano sul rinnovo triennale e purché non intervenga disdetta. Sebbene quindi la loro durata sia variabile e non fissa come per la tipologia analizzata sopra, a questi contratti ci si riferisce normalmente con la dicitura contratti tre + due. La durata più breve rispetto a quella dei contratti quattro+quattro è tuttavia controbilanciata dalla previsione di un canone calmierato, fissato in genere da una tabella concordata nei diversi Comuni tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini. Fiscalmente, sono avvantaggiati dall'essere gravati da minori imposte e, in alcuni casi, da sconti fiscali.

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Il contratto transitorio

Un'ulteriore tipologia diffusa di contratti di locazione è rappresentata dal contratto transitorio, ovverosia quello di immobili ad uso abitativo di durata inferiore ai quattro anni e stipulabile alle condizioni di cui al decreto interministeriale del 16 gennaio 2017.

La sua durata, in particolare, può estendersi sino a 18 mesi e deve essere giustificata da un'esigenza transitoria specifica e documentata in contratto, riconducibile sia al Conduttore che al Locatore.

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Il contratto a studenti universitari

La durata limitata nel tempo riguarda anche i contratti di locazione stipulati con studenti universitari, che possono estendersi per un arco temporale compreso tra sei mesi e tre anni. Alla scadenza, vi è rinnovo automatico per pari durata rispetto a quella originaria, salvo disdetta del Conduttore.

Sono previsti vincoli sia per il canone che per le norme accessorie.

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Il contratto per uso turistico

Resta infine da citare il contratto di locazione di immobili per uso turistico, che è escluso dal campo di applicazione della legge numero 431/1998 e, per tale ragione, è assoggettato esclusivamente alla normativa di cui al Codice civile (artt. 1571 e ss.). Per tale ragione, esso si caratterizza per un'ampia libertà delle parti di contrattare secondo le loro personali esigenze.

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Dott.ssa Chiara CERAGIOLI