Tutta la documentazione per vendere la tua casa in sicurezza

Sì, lo sappiamo, decidere di vendere casa è un processo che può durare a lungo, ma poi quando si prende la decisione il desiderio è sempre quello di vendere subito. È proprio in questa fase che ci facciamo prendere dalla fretta, focalizzando l’attenzione sulle cose urgenti e procrastinando le cose importanti come la verifica della documentazione per vendere casa. Dopo aver deciso di vendere, ci dobbiamo invece porre una domanda che sembra paradossale: posso vendere subito la mia casa? In altre parole: casa mia è tecnicamente vendibile?

Dopo tanta fatica hai finalmente trovato un acquirente disposto ad acquistare casa tua e pertanto procedi con la sottoscrizione del preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso, incassando la caparra. Lo ricordiamo ancora una volta, il preliminare di vendita è un contratto vero e proprio nel quale le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita (il rogito) entro una determinata data.

Ci teniamo a ripeterlo: le parti si OBBLIGANO! Cosa succede se dopo la firma del preliminare, il perito della banca verifica la NON conformità dell’immobile, oppure il notaio si accorge che mancano alcuni documenti da allegare al rogito necessari per la vendita? Molto semplice, nel migliore dei casi la vendita viene rimandata fintanto che la documentazione viene prodotta. Nel peggiore dei casi la vendita viene annullata, costringendo il venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta o peggio ancora a risarcire il maggior danno. Pertanto, la verifica della documentazione protegge il venditore da possibili richieste di risarcimento.

Consiglio: diffida di tutte quelle agenzie che hanno preso l’incarico di vendita senza averti richiesto la documentazione della casa. Ricorda: se qualcosa va male, il primo a rimetterci sei tu venditore!

Vediamo allora quali sono i documenti che potrebbero ritardare o vanificare la vendita.

Atto di provenienza

L’atto di provenienza di un immobile è il documento ufficiale che certifica la legittimità di disposizione del diritto reale del proprietario su quel bene. Insomma, averlo tra le proprie carte è un passo fondamentale sia per il venditore che per l’acquirente ed è assolutamente necessario per poter accendere un mutuo su una casa o qualsiasi altro immobile. Per obbligo di legge, il trasferimento di proprietà di un bene immobile deve sempre essere pubblico, quindi attestato da un atto notarile. Quando si richiede l’atto di provenienza immobile per mutuo, quello che serve è esattamente la copia dell’atto notarile in questione. Nessun documento catastale, né planimetrico né storico, può da sé attestare l’effettivo diritto di proprietà sull’immobile o sulla casa da vendere.

Le diverse tipologie di atti di provenienza dell’immobile

Un atto di provenienza di un immobile può essere di tre diverse tipologie e ognuna ha caratteristiche differenti. In alcuni casi si tratta della semplice copia di un atto notarile o di una scrittura privata (quando, ad esempio, si effettua una compravendita, una divisione o una donazione di una casa o altro edificio).

L’atto di provenienza di un immobile da successione è presente, invece, nel caso in cui il bene sia stato ottenuto tramite eredità di un caro estinto. Infine, se l’immobile è stato soggetto di controversie o cause in Tribunale, si tratterà di una sentenza giudiziale che attesta l’assegnazione da parte del giudice o altre risoluzioni simili. In ogni caso, averlo permetterà al venditore una maggiore certezza di trasparenza nella fase di compravendita, e all'acquirente di accendere un mutuo sull’immobile in questione. Ecco perché è importante capire cosa sia l’atto di provenienza di un immobile e a chi richiederlo quando si è in procinto di vendere o acquistare casa.

Atto di provenienza immobile, dove richiederlo?

È possibile richiedere l’atto di provenienza di un immobile al notaio o allo studio notarile presso il quale è stato trascritto. In questo caso, bisogna portare con sé alcuni documenti e informazioni per recuperare l’atto corretto, quali:

• il nome del notaio che lo ha stipulato;
• la data in cui è stato stipulato;
• il numero di repertorio;
• la tipologia di atto;

A richiesta anche la data di trascrizione o iscrizione nei pubblici registri e il registro generale e il registro particolare in cui è stato iscritto l'atto.

Certificazione energetica

L'attestato di prestazione energetica (APE) è un documento che contiene le caratteristiche energetiche di un edificio, un'abitazione o un appartamento; è, ormai, un documento obbligatoriamente richiesto in tutti gli atti di compravendita immobiliare.

La classe energetica e l’indice di prestazione energetica devono essere obbligatoriamente esposti in tutta la pubblicità, sia essa cartacea (il tipico cartello Vendesi appeso fuori casa) che online (annuncio immobiliare in un portale), pena una sanzione economica, ossia una multa. L’intenzione del legislatore, in questo caso la Comunità Europea, è quello di sensibilizzare l’opinione pubblica rispetto ai temi dell’ambiente e del risparmio energetico. È ovvio che a parità di condizioni debba essere preferito un immobile con basso indice di prestazione energetica, poiché si trasformerà in un bel risparmio economico. L’aspetto della valutazione energetica è infatti fondamentale anche sotto il punto di vista commerciale, questo perché le prestazioni sono calcolate su una scala che va da A4 (migliore) a G (peggiore), dove chiaramente una casa con Ape A sarà venduta ad un prezzo migliore della stessa casa con Ape G.

Il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011 ha inserito all'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 il comma 2-quater secondo cui: “Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 10 gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica”. La norma attualmente vigente prevede al comma 8: “Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciale riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”.

Planimetria catastale

Con Planimetria catastale s’intende il disegno tecnico, generalmente in scala 1:100 o 1:200, di un'unità immobiliare (appartamento, ufficio, negozio, laboratorio, deposito, box, magazzino, ecc..). Il grafico rappresenta il perimetro, le suddivisioni interne (vani), le eventuali pertinenze esclusive (giardino, cantina. ecc.), le parti comuni, l’indicazione delle coerenze (unità immobiliari confinanti, affacci, ecc..) e l'orientamento rispetto al Nord.

Questo documento può essere richiesto all’Agenzia delle Entrate e attesta il presente stato strutturale della vostra casa; quindi, con la planimetria ufficiale di tutti i locali e gli spazi aperti o meno; questo significa che la planimetria catastale deve corrispondere effettivamente alla struttura del vostro immobile in vendita. Se così non fosse, parte dell’immobile sarebbe abusivo e dovrete probabilmente abbattere gli abusi e ripristinare la casa nel suo stato originario, a meno che non abbiate la possibilità, legislatore concedente, di condonare. A questo documento non possono accedere tutti, ma solo coloro che vantano diritti di proprietà o loro delegati.

Visura catastale storica

Mentre la planimetria catastale attesta lo stato strutturale, la visura catastale storica fornisce tutti i dati storici riguardo all’anagrafe e alla successione dei proprietari dell’immobile. In altre parole, la visura catastale storica registra le informazioni degli intestatari dell’immobile che nel corso degli anni o dei decenni hanno acquisito la casa tramite compravendita, donazione, eredità, usucapione, ecc. Dal 2015 le visure catastali storiche contengono anche notizie concernenti la superficie dell’immobile in metri quadrati; per immobili meno recenti è possibile che queste informazioni non siano ancora aggiornate perché il processo di digitalizzazione non è breve.

La conformità catastale

Per conformità catastale s’intende la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con i dati catastali e le planimetrie depositate in Catasto. Prima della stipula dell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad individuare i dati sugli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari. In caso di mancata corrispondenza tra i dati presenti al Catasto e quelli nei Registri Immobiliari (ossia difformità degli intestatari), il notaio procederà ad aggiornare i dati in Catasto al fine di ottenere il cosiddetto allineamento prima del rogito.

La conformità urbanistica

Parlando di conformità urbanistica intendiamo la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio. Ogni immobile è stato costruito in base ad una autorizzazione detta titolo abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire). La conformità urbanistica consiste nella perfetta corrispondenza tra il progetto depositato in Comune e lo stato di fatto.

Per gli immobili realizzati prima del 01.09.1967, è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo, tramite un’apposita dichiarazione riportata nel rogito da parte del venditore. Per verificare la conformità edilizia o urbanistica, un tecnico abilitato deve accedere agli atti in Comune e confrontarli con lo stato di fatto. Le difformità, ovvero la mancata corrispondenza, possono essere di 3 tipi:

1. Immobile totalmente abusivo: in questo caso l’immobile è stato costruito senza alcuna autorizzazione.
2. Piccole modifiche interne: non è stato costruito nulla in più rispetto all’autorizzato, ma la suddivisione degli spazi interni non corrisponde allo stato di fatto, solitamente si tratta di eliminazione di una parte interna per unire soggiorno e cucina, spostamento di stanze, ecc.
3. Modifiche con aumento della volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, costruzione di una stanza in più, cambio di destinazione d’uso (da locale tecnico in camera da letto).

Con il rogito il compratore acquista l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, in altre parole si trasferiscono anche eventuali abusi o irregolarità. In conclusione, nell’atto di compravendita devono essere presenti:

• I dati catastali così come riportati al Catasto;
• la menzione dell’avvenuto deposito della planimetria presso il Catasto;
• la perfetta corrispondenza tra l’intestazione catastale e le risultanze nei Registri Immobiliari;
• la dichiarazione resa dal venditore sulla conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto (in alternativa l'attestazione di conformità può essere rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, tipicamente il geometra) pena la nullità dell’atto.

In pratica non si può più vendere un immobile se mancano i dati catastali, non è presente la planimetria catastale, i dati catastali non corrispondono perfettamente ai dati presenti nei Registri Immobiliari ed infine se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto. Inoltre, l’atto è nullo se manca la dichiarazione di conformità da parte del venditore!

In sintesi, si parla di conformità urbanistica e conformità catastale.

Attenzione: il notaio verifica la conformità catastale, ma non controlla l’assenza di eventuali abusi. È il venditore che deve garantire nel rogito la conformità urbanistico edilizia (Sentenza della Cassazione n. 11628 del 26 marzo 2012)!

Ma quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?

Le conseguenze possono essere anche molto gravi. Si va dalla denuncia penale con richiesta di demolizione e ripristino dei luoghi come da titolo abilitativo, ad una semplice sanzione amministrativa e relativa DIA in sanatoria.

E tu venditore, ti senti pronto a garantire civilmente e penalmente, anche per possibili abusi fatti dai precedenti proprietari?

Il certificato di agibilità o abitabilità

Prima si chiamava certificato di abitabilità, ora di agibilità ma cos’è? Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile, attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza dell’immobile (ad esempio: salubrità degli ambienti, conformità degli impianti installati, collaudo statico della struttura, conformità rispetto al superamento delle barriere architettoniche, ecc.). Il certificato di agibilità deve essere fornito per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003, o per quelli già esistenti per i quali sono stati effettuati interventi edilizi successivi.

Un immobile può essere venduto anche senza il certificato di agibilità. Non c’è una legge che rende obbligatorio la presenza del certificato ma un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato di agibilità una maggior garanzia per l’acquirente. In altre parole, la presenza del certificato non è obbligatoria ma la sua assenza può configurare un inadempimento del venditore! Le sentenze della Cassazione (no. 23157 del 11.10.2013 e no. 24386 del 08.02.2016) parlano chiaro: se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa abitabile (che quindi può essere usata solo per altri scopi come ad esempio magazzino), la vendita è valida ma il compratore ha diritto al risarcimento danni.

Esiste un principio consolidato della giurisprudenza tale per cui nelle compravendite immobiliari il mancato rilascio del certificato di agibilità incide sul piano dell'adempimento ma non su quello della validità del contratto. L'agibilità dell'immobile non è, cioè, requisito di validità dell'atto in quanto la sua eventuale assenza va rimessa all'autonomia contrattuale delle parti.

In relazione alle operazioni di acquisto immobiliare però sono certamente comprese fra le informazioni oggetto dell'obbligo di informazione a carico del mediatore, quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità. Tale certificato, infatti, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto.

In termini generali è stato precisato che l'obbligo, imposto al mediatore dall'art. 1759 c.c., risulta violato tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbe indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse.

La Cassazione conferma pure che la mancanza dell'agibilità non rende il bene incommerciabile, ma non esclude l'obbligo del mediatore di rendere consapevole la parte promissaria acquirente della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità.

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